El qué y el porqué de las inspecciones de 4 puntos

Una pregunta frecuente que hacen las personas cuando es la primera vez que quieren comprar una casa es: “¿Qué es una inspección de 4 puntos?” Esta inspección le da a la compañía del seguro de la vivienda una mirada directa de la condición actual de la casa, examinando cuatro sistemas principales: techo, cableado eléctrico, plomería y HVAC. Al pedir que se haga esta inspección, la compañía aseguradora comprende la responsabilidad real que asumirá en caso de aprobar la cobertura.

Una inspección de 4 puntos es una evaluación de la condición actual de una casa o condominio en la que se revisan cuatro sistemas principales: techo, cableado eléctrico, plomería y HVAC.

Esta inspección específica la piden las compañías de seguro de la vivienda antes de que alguien pueda renovar o ser elegible para el plan de cobertura que desea. Más recientemente, las aseguradoras han estado dudosas de dar cobertura a las casas en el mercado de bienes raíces que tienen más de 20 años debido a que representan más riesgo.

Por ejemplo, una persona que busca cobertura para una casa de 30 años puede tener problemas del cableado eléctrico y el sistema HVAC que podrían aparecer en los próximos años. Los propietarios de vivienda asegurados posiblemente pedirán el reembolso por esos problemas, cosa que les costaría más a las aseguradoras en el largo plazo. Los proveedores de seguros usan los resultados de este examen para tener una imagen clara del riesgo financiero que toman con la propiedad asegurada.

Los nuevos propietarios de vivienda también lo pueden usar como una herramienta para medir si vale la pena invertir en la propiedad antes de comprometerse financieramente a una hipoteca. Los problemas evidentes en los cuatro sistemas principales de la casa pueden ser un presagio de futuros dolores de cabeza.

Incluso si no estás en un estado en el que esta inspección específica es obligatoria, hacerla tiene varios beneficios:

1. Es rápido y barato: estas inspecciones se conocen por ser baratas y porque las hace un profesional capacitado y autorizado en unas pocas horas.
2. Garantiza la condición de tu inmueble: si estás pensando en vender, esta inspección te permite ver qué problemas hay que solucionar antes de proceder.
3. Evitas futuros dolores de cabeza: evita los problemas inesperados revisando proactivamente el estado de los sistemas principales de tu casa.

Cuando hace una inspección de 4 puntos en tu nueva casa definitiva, el inspector autorizado examina los siguientes sistemas:

1. HVAC (calefacción, ventilación y aire acondicionado): ¿Tiene la casa aire acondicionado y calefacción central? Si es así, ¿en qué condición están las unidades y hay señales obvias de filtraciones?
2. Cableado eléctrico: ¿Sabes qué tipo de cableado hay en tu casa? Las casas con cableado de aluminio, de perillas y tubos y de cobre presentan mayores riesgos de incendio y por lo general no son asegurables.
3. Plomería: ¿Está la tubería de tu casa hecha de polibutileno, que se sabe que causa problemas de filtraciones? Los inspectores examinan la tubería para calcular la posibilidad de que exploten, lo que podría dar lugar a daño por agua.
4. Techo: ¿Hay daño evidente o agrietamiento en las tejas del techo? Los inspectores tratan de determinar la edad, el material y la expectativa de vida del sistema de techo.

Calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC)

El sistema HVAC, que se refiere a la calefacción, la ventilación y el aire acondicionado, se puede considerar uno de los sistemas más integrales, pues regula el control del clima en la casa. Los sistemas HVAC mal instalados o antiguos elevan el riesgo de que la calidad del aire sea mala y de que se acumule el polvo, potencialmente causando complicaciones de salud no deseadas si no se revisan.

Cuando el inspector autorizado examina la unidad de HVAC, revisa lo siguiente:

Unidad de calefacción y enfriamiento totalmente funcional

Para pasar la inspección, el propietario de la vivienda debe tener una unidad de calefacción y enfriamiento totalmente funcional y del tamaño adecuado instalada en su casa. Es importante mencionar que las chimeneas, los hornos que usan petróleo y las unidades de aire acondicionado para ventana no se consideran unidades principales de calefacción y enfriamiento para una casa debido a preocupaciones de seguridad e ineficiencia energética. 

Condición y edad del sistema HVAC

Aunque no es un criterio para aprobar/reprobar la inspección, la condición y la edad de la unidad de HVAC se revisan durante la inspección. El inspector podrá tener una mejor idea de la expectativa de vida de la unidad si examina estos factores, al mismo tiempo que determina qué tan bien mantenido está el sistema. Mientras no haya problemas evidentes en el sistema, todo estará bien. 

Nota: Si una unidad de HVAC tiene más de 20 años, probablemente se te recomendará que reemplaces el sistema por un modelo reciente.

Cableado eléctrico y paneles

Cuando se trata de la inspección del sistema eléctrico, los inspectores revisarán principalmente que todo cumpla las reglamentaciones del código. ¿Qué significa eso? Todos los tomacorrientes deben estar debidamente conectados a tierra, y el tamaño del sistema debe ser adecuado para el tamaño de la casa.

Si un inspector descubre un problema en tu sistema eléctrico, como una infracción del código, todavía podrías pasar la inspección. Realmente depende de la gravedad de la infracción y del posible riesgo asociado a ella. Sin embargo, hay algunos componentes del sistema eléctrico que no se pueden asegurar, lo que haría que no pasaras la inspección. Estos incluyen:

• Cableado derivado de aluminio
• Cableado de perillas y tubos
• Fusibles/cajas de fusibles
• Disyuntores con dos cables conectados
• Cableado con vaina o tela

Conexiones y accesorios de plomería

Durante la inspección del sistema de plomería de la casa, el inspector autorizado evalúa el material y la edad de las líneas de drenaje y suministro en toda la casa, buscando señales de filtraciones. También revisa el estado actual del calentador de agua para asegurarse de que distribuya eficientemente el agua a toda la casa.

Techo

La inspección del techo es la parte más exhaustiva. El diseño del techo de una casa no es solo fundamental para la estructura de toda la construcción, sino que también afecta factores como la eficiencia energética y la acumulación de moho. Los inspectores revisan de cerca para detectar posibles riesgos de salud y seguridad que puedan poner en peligro la estructura de la casa y la seguridad de quienes ahí viven.

Los siguientes son factores que se evalúan durante la inspección del techo:

Edad: el techo tiene una vida útil al igual que cualquier otro componente de una casa. Después de unos 20 años, se recomienda cambiar el techo. Si no se cambia, las tejas se pueden agrietar, ondular o caer.

Señales de deterioro: en los techos mal diseñados o más antiguos, se pueden formar charcos de agua en la superficie que pueden provocar daño por agua. Los inspectores buscan señales evidentes de daño en el techo que pudieran poner en riesgo la seguridad de la casa.

Filtraciones: los inspectores se aseguran de revisar si hay posibles problemas de filtración. El deterioro del techo puede llevar a filtraciones en su casa, provocando daños todavía más caros.

Forma del techo: la forma del techo afecta la capacidad de tu casa de soportar las condiciones climáticas habituales. Actualmente, los techos a cuatro aguas son los más frecuentes para proteger de los fuertes vientos y la nieve.

Los profesionales autorizados que hacen la inspección examinan las casas en busca de señales claras de riesgos de salud y seguridad en los cuatro sistemas mencionados arriba. Preparar tu casa significa analizarla en busca de problemas de seguridad evidentes en esas áreas que un inspector tendía que notar.

Estas son algunas cosas que debes revisar antes de la inspección:

1. La unidad de HVAC debe funcionar correctamente. No puedes usar chimeneas, hornos que usan petróleo ni unidades de aire acondicionado de ventana como calefacción y aire acondicionado central para la casa.
2. Busca cableado expuesto o sin conexión a tierra. Los disyuntores con dos cables conectados, las cajas de fusibles y el cableado de aluminio también son señales de alerta. Estos son riesgos de incendio evidentes y se deben reparar o reemplazar.
3. Presta atención a las señales de filtraciones, paredes con daño por agua y deterioro de las tuberías. Debido al daño intenso que pueden causar los problemas de plomería, estos problemas por sí solos te descalifican para recibir seguro de la vivienda.
4. Pídele a un profesional experto en techos que llegue a tu casa e inspeccione el estado del techo. Reemplaza o repara las tejas rotas, faltantes o dobladas. Las señales evidentes de daño por agua o los agujeros también deben resolverse.

Muchas veces, las personas confunden una inspección de 4 puntos por una inspección completa. Las dos comparten el objetivo común de inspeccionar la condición actual de una casa, pero tienen diferencias clave que debes saber antes de decidir qué método de inspección es el adecuado para tu propiedad. Ten en cuenta las siguientes diferencias antes de buscar un inspector autorizado:

Alcance

Por lo general, una inspección de 4 puntos es un proceso rápido porque los inspectores solo examinan los sistemas esenciales de la casa.

Las inspecciones completas son detalladas y generales, y examinan muchos más aspectos de la casa que una inspección de 4 puntos típica. Los inspectores revisan lo siguiente:

• Electrodomésticos
• Interior
• Exterior
• Drenaje y nivelación
• Puertas y ventanas
• Plomería
• Sistemas eléctricos
• Techo

Propósito de la inspección

Los posibles propietarios de vivienda y las compañías de seguros generalmente ven las inspecciones de 4 puntos cuando se trata de viviendas de más de 20 años, donde pueden surgir problemas de integridad estructural y seguridad.

Generalmente se hacen cuando las personas están considerando una posible compra, las inspecciones completas son más detalladas. Se busca una imagen holística del estado de la casa para garantizar su valor y condición.

Requisitos de seguros

Las compañías aseguradoras suelen pedirles a los propietarios de vivienda que tienen propiedades de más de 20 años que hagan una inspección de 4 puntos para recibir cobertura o renovar una póliza existente. A medida que pasan más años, la probabilidad de que haya problemas aumenta significativamente, y los proveedores quieren asegurarse de que el inmueble del que son responsables no les coste una fortuna en reparaciones.

Por lo general, las inspecciones completas se hacen durante el proceso de compra de una casa para ver si la propiedad está en buenas condiciones. No suelen ser un requisito, sino más una diligencia debida. Antes de comprar una casa, asegúrate de que todos los aspectos funcionen correctamente, lo que se puede confirmar con una inspección completa. A partir de eso, tendrás una mejor idea de si esa debería ser tu siguiente casa o no.

Debido a que los precios cambian de un estado a otro y entre compañías aseguradoras, es seguro decir que pagarás entre $50 y $150 para que hagan una inspección de 4 puntos de tu casa.

Siguientes pasos

Ya sea que estés tratando de asegurar y comprar una casa que varios años o de renovar tu póliza de seguro existente, las inspecciones de 4 puntos son clave para demostrarle a tu aseguradora que la propiedad es un riesgo razonable para ellos.

Si quieres renovar tu póliza, la inspección sirve para verificar que tu casa está en buenas condiciones o para hacerte saber los problemas de seguridad que hay que reparar. Aunque esto puede llevar a costos de renovación inesperados, la seguridad de tu preciada casa es prioridad. Podría ser necesario hacer una inspección completa para asegurarse de que no haya otros problemas subyacentes con la propiedad. Habla con un inspector autorizado para ver qué te recomienda hacer.

Si completaste con éxito una inspección de 4 puntos, es momento de asegurarte de que estás listo para el día del cierre. Obtén la aprobación en línea para finalizar tu hipoteca y cruzar la línea de meta del proceso de compra de una casa.