Invaden Samalayuca 10 mil nuevos propietarios

Desde hace poco más de un año, mientras en Juárez se trataba de imponer el confinamiento, en las calles de Samalayuca empezó a notarse cada vez más la circulación de vehículos con familias, tomándose fotos en la plaza, dando un “tour” por el poblado y por las brechas aledañas.

Tiendas, ferreterías, puestos y restaurantes empezaron a crecer con los nuevos visitantes de fin de semana, así como los trabajos de construcción, de cabañas, de bardas y de depósitos de agua.

Son parte del “boom” de venta de lotes campestres que registra la zona ubicada al sur de Ciudad Juárez, mercado que si bien inició con el cambio de régimen de posesión de la tierra entre 2016 y 2017, se considera también impulsado por la pandemia.

“Ahorita hay una gran venta de terrenos, podemos más o menos estimar que, entre todos, en estos cinco años tenemos 10 mil propietarios nuevos de terrenos, entre chicos, de todos tamaños”, dijo Javier Meléndez, expresidente seccional de aquella comunidad y quien estimó que un 70 por ciento de las ventas se generaron a partir de 2020. 

El Gobierno municipal no respondió una solicitud de información sobre la expansión en aquella zona.

En empresas como Villas de Guadalupe, por separado, se reportó la venta de 800 lotes en los últimos 19 meses y aumento en los precios, que pasaron de 90 mil a 250 mil pesos por terrenos de mil metros cuadrados, mientras que Jaime Sotelo, presidente seccional, estimó que hay entre 10 y 12 compañías con este tipo de ventas.

Ramón Orona, de Quintas Ojo de la Casa, explicó por su parte que los nuevos propietarios son familias que buscan un modo de vida campirano y en armonía con la naturaleza, y que se busca evitar un crecimiento sin servicios como el de ‘Los Kilómetros’ de Juárez, por lo que la compañía desarrolladora, enfatizó, absorbe el gasto para la conexión a las fuentes de agua y energía eléctrica.  

“Hemos sido constantes, hemos vendido semana a semana, siempre hay venta, y se va detonando con los cambios del semáforo del Covid, porque la gente quiere salir a hacer algo donde no haya aglomeración, y van buscando invertir en tener su espacio en estos desarrollos”, dijo Lorenzo Hernández, promotor de Villas de Guadalupe.

Sin vigilancia

El crecimiento, sin embargo, se está generando sin vigilancia, expuso Sergio Nevárez, presidente de la Junta Municipal de Agua y Saneamiento (JMAS), quien advirtió sobre la falta de información en materia de disponibilidad de agua potable.

“Nadie de la iniciativa privada se ha acercado con nosotros para preguntar si puede hacer eso, si es factible, nomás están vendiendo terrenos”, dijo Nevárez, que informó que la dependencia inició un censo para determinar el número de usuarios en la zona.

“¿Por qué lo hacemos? Muchos de esos terrenos no van a tener agua, aunque digan que tienen agua, es un sólo pozo (…) Como le decimos a la gente en Juárez, hay gente que va y compra cinco hectáreas en ‘Los Kilómetros’ y dice ‘es que me dijeron que hay agua”, agregó el funcionario.

Al respecto, vendedores informaron que los desarrollos se abastecen del recurso previamente concesionado para fines agrícolas a los propietarios ejidales por parte de la Comisión Nacional del Agua (Conagua). 

“Es privado, son propiedades ejidales que pasaron a pequeña propiedad y las concesiones son autorizadas; los que tuvieron sus derechos en la concesión, ellos pueden hacer uso del agua, por ciertas cantidades autorizadas (…) para el uso de la construcción, de higiene, de alguna plantación que se haga, y de ahí derivamos el cuidado de la misma”, dijo Santiago Pinedo, que vende a través de Villas de Guadalupe.

“Nosotros ofertamos agua a los desarrollos a pie de terreno, (significa) que le ponemos su llave a frente de terreno, medidor, registro para empezar a controlar el consumo, como también son lotes para esparcimiento, no usan el agua para toda la semana”, agregó Hernández.

El ‘boom’

Meléndez, político de la zona y que ha sido dos veces presidente seccional, identificó tres elementos que convergieron para detonar el mercado inmobiliario de lotes campestres en aquella zona del sur de Juárez y caracterizada por las dunas del área natural protegida.

El primero, dijo, es un cambio en el régimen en la propiedad de la tierra en tres de los cuatro ejidos y que, después de un largo proceso, concretaron su cambio de régimen ejidal a dominio pleno, que equivale a propiedad privada y que permitió la posibilidad de escriturar.

Otro elemento fue la inseguridad en Juárez y en la otra zona rural del municipio, que es el Valle y, en tercer lugar, señaló, operó la pandemia, que motivó la búsqueda de espacios abiertos incluso para el cultivo de huertos de autoconsumo. 

“Al principio, quienes realizábamos ventas de terrenos para ranchos, casas de descanso, al principio fuimos ejidatarios, pero después hubo inversionistas, empresas inmobiliarias que empezaron a comprar grandes extensiones de tierra y comenzaron a fraccionar y vender”, dijo.

Ramón Orona, quien vende en Quintas Ojo de la Casa, coincidió en que la pandemia motivó parte del “boom” registrado. 

“Ahora que la gente estuvo encerrada, buscó alternativa, en dónde tener esparcimiento sano, familiar; mucha de la venta allá fue de las bodas, quinceañeras o de viajes cancelados, mucha gente que compró allá es porque canceló algún evento por la pandemia”, dijo Orona.

“La gente lo que busca es un lugar agradable en dónde ir al fin de semana, para salirse del bullicio de la ciudad, y estamos dando esa opción y está gustando”, agregó. 

Una de las compradoras es Diana Marín, de 34 años, empleada como ingeniera en la industria maquiladora de esta frontera e inversionista en el mercado de valores, quien informó haber adquirido dos terrenos en noviembre de 2020 y, por los precios actuales, haber multiplicado el valor de su inversión. 

“Mi plan es construir, básicamente, tenerlo como casa de campo”, dijo. “Está en muy buena ubicación, me gusta la tierra, que es para sembrar o para una casa con alberca, el proyecto es muy atractivo, por el plan que se nos ha mostrado sobre lo que se quiere realizar ahí, como canchas de futbol, va a haber pistas para cuatrimotos, hay los lagos, está la alberca comunitaria; en una zona común, hay para que pongas animales si quieres, así que pudieras muy bien tener una casa de campo bastante equipada, con todas las cosas esenciales”, agregó. 

De acuerdo con Sotelo, si bien la jefatura a su cargo no tiene un conteo de las transacciones, la actividad inmobiliaria es visible. 

“Día con día hay más construcciones, deslindamiento de terrenos, maquinaria, emparejándolos, todos los días, inclusive a la entrada del pueblo hay personas con lonas, ofreciendo terrenos y facilidades (….) Sí se ha visto en los últimos dos años que ha crecido bastante la cantidad de personas que ha adquirido sus terrenos”, dijo. 

“De 10 a 12 compañías son las que están por ahí vendiendo, hay varios desarrollos. Les ofrecen hacer un lago, que van a contar con energía eléctrica y agua de pozo”, agregó. 

Sotelo precisó que la población ha acogido con cordialidad a los visitantes “porque a ellos también los beneficia, porque son fuentes de trabajo, en la albañilería, venta de materiales de construcción, todo eso ha beneficiado en el poblado”.

Asimismo, estimó en un 40 por ciento el crecimiento en el tamaño de la comunidad.

“Se ve mucha construcción, muchas cabañas, construyen bardas, ponen tanques de agua, se ha visto que ha crecido la mancha urbana, dato que tampoco existe, diría un 40 por ciento, lo que es el pueblo, pero también para el lado para del Ojo de la Casa, el Ojo de En Medio, el Ojo de la Punta, donde quiera se ven construcciones nuevas, calles nuevas, pozos de extracción de agua, cables de la luz, etcétera”, dijo. 

‘Sin regulación’

De acuerdo con Meléndez, sin embargo, sólo una minoría de los fraccionadores tramita permisos de construcción y ninguna entidad de gobierno está recolectando ingresos por el crecimiento.

“Desgraciadamente, en Samalayuca, las autoridades municipales no han visto con seriedad este problema. Aunque la mayoría no viven permanentemente, son de fin de semana, de todas maneras urge una regulación en este tipo de ventas, una regulación que tiene que ver con que se garanticen los servicios básicos como luz y agua, y regular lo que son la disposición de los desechos, y no ha habido nada de esa regulación”, dijo.

“La gente está construyendo sin permiso (…) Estamos hablando de (que hay) 30 a 50 fraccionamientos, únicamente los que se acercaron a la autoridad ejidal o presidencia seccional fueron unos cinco o seis, y todo lo demás está a la brava”, agregó. 

Lo que se requiere, señaló Meléndez, es que Samalayuca se integre en el Plan de Desarrollo Urbano que determine una zonificación y obligue la dotación de servicios públicos, como en cualquier otro fraccionamiento del municipio, con estudios de factibilidad.

“Porque ahorita todo mundo se echa la pelotita y nadie interviene”, dijo.

“Nadie está pagando permiso de construcción; no hay ningún ingreso para la presidencia y (…) cada vez se aumenta el tráfico en el poblado, hay que intervenir con Seguridad Pública en algunos problemas, no graves, pero se necesita a veces la presencia de la policía; tenemos que invertir en alumbrado público, en labores de limpieza de los espacios públicos, y se saca de otra cosa, de cooperación de los habitantes, porque no tenemos manera de que ese ‘boom’ se refleje en ingresos para el poblado”, agregó Meléndez.

Sotelo, por su parte, atribuyó al crecimiento problemas como la falta de presión del agua. 

“Sí nos está presentando un problema, principalmente con el agua, porque los mantos acuíferos están cada vez más profundos, porque se han perforado pozos y la gente requiere agua, y sí nos ha afectado bastante; de hecho en el poblado estamos teniendo problemas con la presión del agua, por el incremento, el crecimiento y la gente que pone sus arbolitos por ahí”, dijo Sotelo. 

“A raíz de que comenzó la venta de terrenos, yo calculo que en los dos últimos años se ha incrementado más este problema. En una parte del pueblo, la más alejada del pozo, ha disminuido la presión y la gente se ha visto en la necesidad de poner una bombita para jalar el agua, pero es un problema, porque quita a los demás”, explicó Sotelo. 

Habitantes de Ojo de la Punta y en Ojo de en Medio comentaron al respecto que, si bien el nivel de presión se regularizó después de las lluvias del verano pasado, llegó a bajar hasta un 50 por ciento en 2021.

‘Hay quien paga y quien no’

Nevárez planteó que la dependencia tiene un registro de 330 cuentas en Samalayuca y un consumo de 70 mil 412 metros cúbicos por mes, por lo que estimó que hay más de 650 tomas que no están contabilizadas ni cuentan con medidores.

Este mes de enero, la dependencia estatal difundió en sus redes sociales una publicación advirtiendo: “¿Vas a comprar un terreno en Samalayuca? Acércate a la JMAS y verifica que haya agua potable y puedas contratar el servicio”.  

Esto, dijo Nevárez, ante la abundancia en el mismo medio de anuncios de venta de propiedades en esta zona. 

“Hace un mes lo notamos, y alguien propone en junta de consejo, y se hace la discusión y se concluye que la situación de Samalayuca es ésta: tienen un pozo, se está explotando y hay gente que paga y quienes no, y por ahí se determinó hacer el censo”, dijo.

“Por eso nos vamos a meter a tratar de normar el desarrollo de la infraestructura de agua potable y alcantarillado. No queremos que (el crecimiento) se haga de manera desordenada y anárquica y que llegue tanta gente y hagan tantas albercas y granjas que el pozo se vaya a secar y vamos a tener un problema social”, agregó.

El funcionario mencionó también que se instaló ya un cajero para cobro y se ha considerado incluso la creación de una Junta de Agua Rural para el lugar.

“El problema es que vaya a haber un crecimiento anárquico, sin planeación, y que se sobreexplote un pozo y esto cause que no haya orden ni desarrollo; si tú no usas los recursos de la venta del agua, ¿cómo reinviertes? Si la gente abre de manera anárquica una toma, y piensa que no debe pagar, ¿dónde vamos a parar? Al rato ese problema es del Estado porque no ‘hay agua y hay dos mil familias’; pues sí, porque se permitió”, insistió Nevárez, que mencionó también que “el agua es de todos”.

Para anotar 

Según la experiencia del expresidente seccional del poblado, el crecimiento se debe a tres factores:

1.- Cambio en el régimen en la propiedad de la tierra en tres de los cuatro ejidos

2.- Inseguridad en Juárez y en el Valle

3.- El Covid-19